Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 28 listopada 2012 r. III CZP 65/12:

Osobą faktycznie pozostającą we wspólnym pożyciu z najemcą – w rozumieniu art. 691 § 1 k.c.jest osoba połączona z najemcą więzią uczuciową, fizyczną i gospodarczą; także osoba tej samej płci.

Art. 691 KC § 1. W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

§ 2. Osoby wymienione w § 1 wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.

§ 3. W razie braku osób wymienionych w § 1 stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa.
 
§ 4. Osoby, które wstąpiły w stosunek najmu lokalu mieszkalnego na podstawie § 1, mogą go wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych, chociażby umowa najmu była zawarta na czas oznaczony. W razie wypowiedzenia stosunku najmu przez niektóre z tych osób stosunek ten wygasa względem osób, które go wypowiedziały.
 
§ 5. Przepisów § 1-4 nie stosuje się w razie śmierci jednego ze współnajemców lokalu mieszkalnego.
  • Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 4 stycznia 1979 r. III CRN 271/78 (wstąpienie kilku osób w stosunek najmu):

    Jeżeli po śmierci najemcy lokalu mieszkalnego pozostaje po nim kilka osób bliskich, które stale mieszkały z nim aż do chwili śmierci, to każda z nich wstępuje z mocy prawa w stosunek najmu i sąd nie może dokonać wyboru na rzecz jednej z nich, kierując się np. stopniem bliskości czy długością okresu wspólnego zamieszkania, jeżeli jednak jedna z tych osób kwestionuje uprawnienia drugiej, to sąd obowiązany jest szczególnie wnikliwie zbadać istnienie przesłanek z art. 691 k.c.

  • Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 20 listopada 2009 r. III CZP 99/09:

    Faktyczne wspólne pożycie, w rozumieniu art. 691 § 1 k.c., oznacza więź łączącą dwie osoby pozostające w takich relacjach jak małżonkowie.

  • Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 19 grudnia 2002 r. V CZ 186/02 (roszczenie majatkowe,wps):

    1. Samo roszczenie o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu jest roszczeniem majątkowym, a zatem możliwość zakwestionowania orzeczenia sądu odwoławczego kasacją zależy od wartości przedmiotu zaskarżenia (art. 392 § 1 k.p.c.).

    2. W sporze o wstąpienie w stosunek najmu po zmarłym najemcy mieszkania komunalnego do obliczenia wartości przedmiotu sporu mają zastosowanie przesłanki ustanowione w art. 23 k.p.c., jako najbardziej zbliżone do tego charakteru sprawy.

  • Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 listopada 1996 r. III CZP 115/96 (art. 189 KPC powództwo o ustalenie):

    Powód, który wnosi o ustalenie, że wstąpił w stosunek najmu na podstawie art. 691 k.c. (uchylonego ustawą z dnia 2 lipca 1994 r. – Dz. U. Nr 105, poz. 509 ze zm.), powinien wykazać także istnienie interesu prawnego w rozumieniu art. 189 k.p.c.

  • Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 23 września 2010 r. III CZP 51/10 (wyłączony lokal socjalny) : Na podstawie art. 691 § 1 k.c. nie można wstąpić w stosunek najmu lokalu socjalnego, o którym mowa w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (jedn. tekst: Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.)
  • Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 2 marca 1999 r. I CKN 1031/97 (stałe zamieszkanie):

    O stałym zamieszkiwaniu z najemcą można mówić wówczas, gdy osoba bliska najemcy nie miała w tym czasie innego mieszkania, a lokal mieszkalny zajmowany razem z najemcą stanowił dla niej centrum spraw życiowych.

  • Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 lutego 2000 r. I CKN 40/99 (stałe zamieszkanie):

    Stałe zamieszkiwanie z najemcą osoby mu bliskiej oznacza ześrodkowanie przez tę osobę całej swej działalności życiowej w lokalu najemcy, tak by zajmowany przez tę osobę lokal stanowił jej centrum życiowe.

  • Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 czerwca 2001 r. I CKN 1179/98 (stałe zamieszkanie):

    1. Osoba bliska zmarłego najemcy wstępuje w jego prawa w takim zakresie, w jakim one mu przysługiwały.

    2. Czasowe – uzasadnione określonymi przyczynami – przebywanie poza miejscem stałego miejsca zamieszkania nie oznacza, by najemca przestał mieszkać w „swoim” lokalu, by zmienił miejsce zamieszkania.

  • Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 lutego 2002 r. I CKN 527/00 (brak przedawnienia):

    Żądanie ustalenia wstąpienia w stosunek najmu lokalu mieszkalnego nie ulega przedawnieniu.

  • Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 maja 2002 r. III CZP 26/02 (wyłączenie wnuka):

    Wnuk zmarłego najemcy nie należy do osób wymienionych w art. 691 § 1 k.c. także wtedy, gdy łączyła go z najemcą więź gospodarcza i uczuciowa.

    ALE

    Wprawdzie nie uwzględniono w kręgu uprawnionych do wstąpienia w najem dalszych zstępnych najemcy (wnuki, prawnuki itd.), wstępnych i rodzeństwa; osoby takie mogą wstąpić w stosunek najmu jedynie jako inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych oraz jako osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

  • Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 grudnia 1997 r. II CKN 485/97 (dotyczy również konkubenta):

    1. Osobą bliską najemcy w rozumieniu art. 691 k.c. jest m.in. konkubent.

    2. Konkubinat jest prawnie nieuregulowaną trwałą wspólnotą życiową mężczyzny i kobiety. Wynika z tego, że cechy charakterystyczne konkubinatu to: 1/ związek mężczyzny i kobiety, 2/ trwałość tego związku, 3/ pożycie jak w małżeństwie, 4/ brak zdarzenia prawnego regulującego ten związek. Zewnętrznym przejawem wymienionej trwałości i pożycia są: współżycie fizyczne, wspólne zamieszkiwanie i wspólne prowadzenie gospodarstwa domowego.

  • Właściwość sądu:

 – Sąd rejonowy;

 – Art. 37 k.p.c. Powództwo o roszczenie ze stosunku najmu lub dzierżawy nieruchomości wytoczyć można przed sąd miejsca położenia nieruchomości.

  • Wartość przedmiotu sporu:

Art. 23 k.p.c. W sprawach o istnienie, unieważnienie albo rozwiązanie umowy najmu lub dzierżawy, o wydanie albo odebranie przedmiotu najmu lub dzierżawy, wartość przedmiotu sporu stanowi przy umowach zawartych na czas oznaczony – suma czynszu za czas sporny, lecz nie więcej niż za rok; przy umowach zawartych na czas nie oznaczony – suma czynszu za okres trzech miesięcy.

  • Rodzaj powództwa:

    Art. 189 k.p.c. powództwo o ustalenie, należy wykazać interes prawny.

  • Opłata:

Art. 27 pkt 12 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych: opłata stała 200,00 zł.

  • Tryb postępowania:

Sprawa o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu lokalu mieszkalnego w miejsce zmarłego najemcy podlega rozpoznaniu w postępowaniu zwykłym.

Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 20 listopada 2003 r. III CZP 77/03:

Sprawa o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu lokalu mieszkalnego w miejsce zmarłego najemcy podlega rozpoznaniu w postępowaniu „zwykłym”.

  • Legitymacja bierna:

W razie śmierci najemcy mieszkania, prawa i obowiązki przysługujące najemcy ze stosunku najmu – nie wygasają, lecz, stosownie do art. 691 KC, przechodzą na osoby bliskie najemcy, które stale mieszkały z nim do chwili jego śmierci. W procesie o ustalenie, że osoba bliska najemcy wstąpiła na tej podstawie w stosunek najmu, osobą pozwaną powinna zatem być druga strona tego stosunku, to jest wynajmujący. Wynajmującym jest zazwyczaj właściciel (wyr. SN z 23.10.1981 r., III CRN 212/81, MoP 1994, Nr 9, s. 274).

– Najczęściej będzie to gmina.

  • Rodzaj lokalu:

tylko lokale mieszkalne, dotyczy to wszystkich takich lokali, także objętych uregulowaniem OchrLokU.

– wyłączone lokale socjalne.

  • Prawo najmu nie wchodzi do spadku,a przechodzi na oznaczone w art. 691 KC osoby bez względu na to, czy są one spadkobiercami.
  • Wspólne zamieszkiwanie nie jest tożsame z zameldowaniem.
  • Brak osób uprawnionych – stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa (art. 691 par. 3 KC)

Aplikantka radcowska Sylwia Gładysz

Kancelaria Radców Prawnych R. Ptak i Wspólnicy
Kancelaria R. Ptak i Wspólnicy to dom zbudowany na mocnych fundamentach. Uważamy, że nasz sukces wynika z siły zgranego zespołu, który tworzą ludzie z pasją. Pozytywne relacje wewnętrzne przekładają się na kontakt z Klientami.

Podobne wpisy