Prezentowane zestawienie obejmuje umowy, dla których konieczne jest zachowanie formy aktu notarialnego, jak również te umowy, dla których taka forma nie jest wymagana.
KONIECZNA FORMA AKTU NOTARIALNEGO:
- umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości
- umowa przenosząca własność nieruchomości
- umowa przedwstępna art. 389 KC
- umowne zastrzeżenie prawa odstąpienia od umowy przeniesienia własności nieruchomości i realizacja tego prawa art. 395 par. 1 KC
- wniesienie do spółki aportu w postaci nieruchomości: protokół notarialny zgromadzenia wspólników nie spełnia tego wymogu
- umowa rozporządzania przez jednego małżonka na rzecz drugiego w czasie trwania małżeństwa nieruchomością wchodzącą w skład majątku wspólnego
- Uchwała Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z 1964-01-16, III CO 64/63:
TEZY: 1. Małżonek może w czasie trwania wspólności majątkowej rozporządzić na rzecz drugiego małżonka przedmiotem należącym do wspólnego majątku.
Rozporządzenie takie nie stanowi majątkowej umowy małżeńskiej; do jego ważności wystarczy zachowanie formy przepisanej dla danej czynności prawnej.
- Uchwała Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z 2007-02-09, III CZP 164/06:
!!! TEZA: Przystąpienie nowego wspólnika do spółki cywilnej, w której wspólnikom przysługuje współwłasność łączna nieruchomości wymaga zachowania formy szczególnej obowiązującej przy przeniesieniu własności nieruchomości.
- Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14 stycznia 2005 r. III CK 177/04
!!! TEZA: Do dokonania wpisu w księdze wieczystej zmiany właściciela nieruchomości, wynikającej z oświadczenia właściciela o wystąpieniu ze spółki cywilnej, niezbędne jest zachowanie formy pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym (art. 31 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, jedn. tekst: Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.)
NIE WYMAGA FORMY AKTU NOTARIALNEGO:
- Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 16 marca 2005 r. II CK 700/04
!!! TEZA: Należąca do spółki cywilnej nieruchomość, w razie ustąpienia wspólnika, staje się własnością bezudziałową pozostałych wspólników i podlega ujawnieniu w księdze wieczystej z pominięciem formy czynności prawnej zastrzeżonej dla zbycia nieruchomości
- Uchwała Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z 1975 – 06 – 27, III CZP 55/75:
TEZA: Umowa zlecenia nie wymaga do jej zawarcia formy aktu notarialnego, jeżeli jej przedmiotem jest nabycie prawa własności nieruchomości przez zleceniobiorcę w jego własnym imieniu z obowiązkiem późniejszego przeniesienia tej własności na zleceniodawcę (art. 158 KC).
- Postanowienie Sądu Najwyższego z 1975-05-08, III CRN 51/75:
!!! TEZA: Ugoda sądowa zastępuje formę przewidzianą dla danej czynności prawnej i może przenieść własność nieruchomości, jednakże musi zawierać wszystkie istotne postanowienia umowy rozporządzającej i jako umowa kauzalna wymieniać także przyczynę przeniesienia własności. Zawarte w ugodzie sądowej zastrzeżenie terminu powoduje w myśl art. 157 par. 2 KC to, że do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejęcie własności. W sytuacji nie zawarcia we właściwym terminie notarialnego aktu przeniesienia własności – ugoda sądowa może stanowić podstawę do wymuszenia w drodze sądowej przeniesienia własności nieruchomości i dopiero prawomocne orzeczenie przenoszące własność mogłoby stanowić podstawę do dokonania właściwych wpisów w księdze wieczystej.
- umowa przeniesienia posiadania nieruchomości nie wymaga formy aktu notarialnego
Czy nieważna jest umowa sprzedaży nieruchomości, jeśli pełnomocnictwo do jej zawarcia zostało udzielone bez zachowania formy aktu notarialnego?
TEZA wyroku z dnia 15 maja 1991 r. Sąd Apelacyjny w Gdańsku I ACr 153/91:
Zawierając umowę sprzedaży nieruchomości pełnomocnik powinien legitymować się pełnomocnictwem notarialnym (art. 99 § 1 k.c. w związku z art. 158 k.c.), jednakże niezachowanie tej formy pełnomocnictwa nie powoduje nieważności umowy zawartej w formie prawem przepisanej. Skutki nieważności odnosiły się tylko do pełnomocnictwa (art. 73 § 2 k.c. w związku z art. 99 § 1 k.c.), a więc powstałaby przewidziana w art. 103 §1 k.c. sytuacja, w której pełnomocnik działałby bez umocowania. Wówczas możliwa jest konwalidacja umowy w sposób określony w art. 103 § 1 k.c., a taka możliwość zastrzeżona jest na korzyść strony, w imieniu której działa nieumocowany pełnomocnik.
Opracowanie przygotowała:
Aplikantka radcowska
